为什么澳大利亚房价暴跌了呢?

10月初，澳大利亚政府公布的联邦预算显示，本财年(2020年7月1日~ 2021年6月30日)净移民人口预计将出现二战以来首次负增长，海外移民人数预计将超过7万人。这将导致澳大利亚人口年增长率从1.2%骤降至0.2%，为近100年来的最低水平。

与人口增长下降相比，澳大利亚的经济下滑幅度更大。

澳大利亚统计局15日公布的数据显示，9月份失业率从8月份的6.8%上升到6.9%，比去年同期高出1.7个百分点;根据此前数据，该国第一季度国内生产总值(GDP)下降0.3%，第二季度下降7%，已陷入近30年来首次技术性衰退。

与此同时，房价也下跌了。根据房地产研究所9月底公布的数据，澳大利亚房价今年已连续5个月下跌，7月、8月和9月的环比分别下降0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼苏富比国际地产董事总经理帕利尔，对旅游业、酒店业等服务业产生了巨大的负面影响，失业率上升是不可避免的，但科技行业和矿业几乎不受其影响，反而成为热钱流动的受益者。

帕利尔表示：“澳大利亚房地产市场的前景依然乐观。现在的利率这么低。只要政府再次放开移民和旅游政策，市场需求就会迅速增加，物价就会再次上涨。

麦克林德尔认为，无论最后发生什么，政府都应该为减少移民带来的“重大影响”做好准备。

AMP Capital首席经济学家谢恩奥利弗，表示，人口增长率的下降非常明显，新生婴儿的数量无法弥补由此造成的差距，由此产生的后果非常明显：GDP下降，中产阶级就业岗位流失，房地产市场受到打击。

奥利弗说：“住房部门受到的影响最大。以前由于移民的涌入，每年需要17.5万套左右的新房来满足市场需求，而今年随着移民的流失，可能只需要7.5万套。移民为房地产市场的繁荣做出了贡献，悉尼和墨尔本在最近几十年中受益尤为显著。”

除了移民，作为主要潜在买家的33，354名留学生人数也大幅减少。根据澳大利亚，内政部的数据，今年1月至7月仅收到72，397份学生签证申请，仅为去年同期的40%。

房价跌了半年，政府救市

根据外国媒体对当地房地产分析师的最新调查结果，2020年墨尔本和悉尼的房价预计将分别下降2%和7%，2021年可能继续下降4%左右。

房地产市场是澳大利亚经济的重要组成部分，房地产市场的动荡对该国经济的影响不可低估。根据官方数据，仅住宅建筑业就为澳大利亚提供了约2%的就业率和6%的国内生产总值。

然而，随着人口增长的下降，政府对房地产市场的投资也有所下降。根据澳大利亚，财政部2019-2020财年的数据，住宅投资同比下降8.8%，而本财年预计将再次下降11%，预计到下一财年将反弹7%左右。

澳大利亚外商投资评审委员会发布的最新报告也显示，上一财年澳大利亚境外投资者房地产交易同比下降11%，仅为9295笔，预计本财年这一情况将继续恶化。

房地产开发商斯多克兰集团首席执行官斯坦纳特，表示：“由于人口增长水平较低，新屋开工数更有可能减少而不是增加，尤其是公寓。

帕利尔告诉，悉尼和墨尔本引领房价下跌并不奇怪，因为这两个城市是移民和国际学生聚集最多的地方。

“悉尼和墨尔本都很大，每个地区的情况都不一样。以悉尼为例。目前市中心住房供过于求，因为很多人走了，之前住在那里的留学生也回不来了;然而，东郊的高端房产价格上涨了，因为澳大利亚对的控制相对较好，这使得许多在欧美工作的富人回到中国居住，他们更喜欢环境好、空间大的豪宅。”帕利尔说。

为了避免因楼市持续下跌而引发更大的危机，澳大利亚市政府在最新预算中纳入了一系列刺激措施，包括新增“首次置业贷款担保计划”1万个名额。根据这项政策，首次购房者只需支付5%的首付，剩下的15%首付由政府担保提供;此外，政府将提供10亿澳元用于支持经济适用房建设。

帕利尔还表示：“在过去三年里，政府对申请抵押贷款施加了严格的限制。他们首先要看你的信用卡账单，还要看你在餐厅花了多少钱等等。然后再决定能借多少钱，但现在情况变得更宽松了，能借的钱也更多了。”

楼市前景如何?

据国际房地产咨询公司莱坊， 澳大利亚住房研究部负责人米歇尔西耶尔斯基，称，未来几个月，低人口增长率和高失业率仍是澳大利亚房地产市场面临的主要挑战。